2020年オリンピックまで、あと少し。
オリンピックが終わると東京の地価が下がるとの見方が多いなか、マンションの売却を考えている人も多いかと思います。
思い出のたくさんある自宅を販売するなら、できる限り高く売りたいものですね。
今回は、住宅の中でもマンションに限定して売却する際の販売価格について、査定の基礎知識を紹介します。
2019年現在のマンション地価
2011年以降、大きな震災を乗り越え東京の地価は大きく上がり続けました。
数年前にマンションを購入した人は、現在のマンションを売却しようとした時の査定額の高さに驚くかもしれません。
また、マンション購入時にはほとんどの人が住宅ローンを利用していると思います。
住宅ローンを利用することは、住宅ローン減税の恩恵が最大１０年間受けられる為、メリットがたくさんあります。
近年の低金利も合わさり、住宅ローン残債より売却額が上回るなんてことは当たり前で、購入時よりも高値で売却できた事例も多くあります。
不動産会社の査定額算出方法
そんなマンション売却の際、まずは値段を決めることから始まります。
では、不動産会社はどのようにして査定額を算出しているのでしょうか。
実は、マンションの値段のつけ方については非常に単純です。
同じマンションの過去3年以内の取引事例（または、近隣のマンション）を参考に、所有している占有面積1㎡あたりの単価を出して、査定対象物件の占有面積に乗じた数字が基礎となる査定額です。
その基礎となる査定額に、階層や開口向き、リフォームの有無などを考慮した金額がおおよその査定額となります。
ここで「おおよその査定額」という表現をしたのには理由があります。
それは、「おおよその査定額」が不動産会社の「この値段だったら売却できるのではないか」という予想であって、確実にこの値段で売れるわけではないということだからです。
実は不動産の査定はかなりざっくりとしたもので、査定する会社によって大きくばらつきがあります。
不動産会社が出した査定額は不動産会社が責任をもって買い取るわけでもなければ、売れなくでも保証はありません。
最終的に値段を決めるのはマンションの売主であり、様々な査定額を参考にしてご自身で不動産のポータルサイトなどを見て周辺のマンションがいくらで売りに出ているのかを調査した上で売却の値段を決めることとなります。
もちろん、売れる金と売りたい金額は違うため、どうしてもこの値段で売りたい！と思うのであれば、その金額で設定することもできます。
マンション売却の重要ポイント
マンション売却において一番重要となるのは査定額ではなく、実は売り出し方法です。
不動産を購入しようとしている人の９割が、スーモやアットホームなどのポータルサイトを利用しています。
そのため、「多くの人に見られる」「多くの人に興味を持ってもらう」ためには、「不動産ポータルサイトなどの媒体」の利用が欠かせません。
しかし、このようなポータルサイトに物件を登録するには多額な費用がかかり、それを負担するのは不動産会社です。
多くの不動産会社では、手数料をなるべく安く済ませる為、写真の数や情報量が少ないプランを選び簡単に掲載します。
そのようなプランでは、検索した時に上位表示されなず、閲覧数が少なくなってしまいます。
果たして、そんな状況で良い条件での売却が叶うでしょうか？
不動産会社を選ぶ基準の一つとして、ポータルサイトで上位表示されていて、情報量が多く見やすい掲載をしている不動産会社を選ぶようにしましょう。
他にも不動産会社を選ぶときに気をつけるべきことを以下に書いておきます。
（昔から不動産会社は、闇の部分が多く、一般の人では気づかないうちに騙されているケースが多く大きな問題となっています。面倒ではありますが、多くの不動産会社に査定の依頼をして各不動産会社の強みやサービスを見てみることが一番良い方法です。）
不動産を売ろうと決めたら、査定の前にやるべきことがあります。
我が家が自宅を高値で売却できたポイントはこちらの記事で紹介しています。
家を少しでも高く売る方法｜住宅売買のタイミング
査定依頼時に注意すること
高預かり
実際に売れる見込みが無いにもかかわらず、「弊社ならこの値段で売れます‼︎」と他社よりもはるかに高い査定額を
提示し、とりあえず媒介契約を結ぶ業者。
囲い込み
自社で販売した方が利益がある為、できる限り自社で購入者を決めたいということから、他社からの紹介があるにもかかわらず、売主に報告せずその紹介を断ってしまう行為です。
例えば、他社の紹介を挟むと利益が半分になる（片手という）為、自社で買主を仲介すると仲介手数料が２倍もらえる（両手という）ようにしたいわけです。
売主にとってはせっかくの売却のチャンスなのに、利益を重視するがゆえにをチャンスを逃してしまいます。
宅建業法違反である。
投げ売り
近年見られる業者。「高預かりにはきをつけて下さい！」「弊社なら半年以内で売却できます。」と非常に安い価格
で媒介契約を結ぶ。本来、見込まれていた利益を割り込んでしまう。
以上のことに注意しながら、多くの会社に査定を依頼して、まずは査定額を検討しましょう。
基本的には、売却査定であれば無料で行ってくれます。
以下の一括サイトは、ポータルサイトなどの媒体に強みがある不動産会社が多く、簡単に査定額を出してくれるのでお勧めです。
まとめ
マンションの売却をできる限り利益ができるようにする方法を紹介しました。
より良い条件で、思い出のマンションを売れるほうが良いに決まってます。
仲介業者は仲介手数料目当てに色々な手を使ってきますので、流されすぎず上手に使って高額売却を目指しましょう！
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